Das Zimmer ist frei, die Kommode steht noch drin, der Schreibtisch auch, und weil beides sowieso niemand abholen will, wird eben möbliert vermietet. So fangen die meisten Untermietverhältnisse an – unkompliziert, schnell, ohne viel Papier.
Interessant wird es erst beim Auszug. Der Sessel hat einen Fleck, die Schranktür schleift, und niemand weiß mehr, ob das vorher schon so war. Wer das vermeiden will, braucht kein Misstrauen, sondern eine Liste. Und einen Vertrag: Eine untermietvertrag vorlage deckt die Punkte ab, die bei möblierter Untervermietung erfahrungsgemäß strittig werden.
Zuerst: Möbliert ist nicht formfrei
Auch wer nur ein eingerichtetes Zimmer weitergibt, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Der Anspruch darauf ergibt sich aus § 553 BGB, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung jemand anderem zu überlassen – und er umfasst ausdrücklich nur einen Teil, nicht die ganze Wohnung.
Die Möblierung ändert daran nichts. Sie ändert nur, was danach geregelt werden muss.
Die Inventarliste: der wichtigste Teil des Vertrags
Eine Inventarliste ist kein Bürokratieakt, sondern die einzige belastbare Beschreibung dessen, was übergeben wurde. Sie gehört als Anlage zum Untermietvertrag, wird von beiden unterschrieben und enthält pro Gegenstand:
- Was es ist: Bett 90 × 200, Kleiderschrank zweitürig, Schreibtischstuhl – nicht „Möbel“
- In welchem Zustand: neu, gebraucht, mit Gebrauchsspuren, mit konkret benannten Schäden
- Ungefährer Zeitwert, wenn der Gegenstand etwas wert ist
- Ein Foto, datiert, als Anhang
Der Zustandsvermerk ist der Punkt, an dem die meisten Listen zu freundlich sind. „Gebrauchsspuren vorhanden“ hilft niemandem. „Kratzer auf der Tischplatte links, ca. 10 cm, siehe Foto 3“ schließt die Diskussion, bevor sie anfängt.
Dasselbe gilt für alles, was kein Möbelstück ist und trotzdem verschwinden kann: Bettwäsche, Geschirr, Lampen, Vorhänge, Fernbedienungen, Schlüssel. Die Zahl der übergebenen Schlüssel gehört ausdrücklich in die Liste – Schließanlagen sind teuer, und die Frage, wie viele es waren, stellt sich immer zu spät.
Zählerstände und Gemeinschaftsflächen
Zwei Dinge werden beim möblierten Zimmer regelmäßig vergessen.
Erstens die Zählerstände bei Übergabe. Wenn Nebenkosten pauschal abgerechnet werden, ist das entbehrlich; sobald nach Verbrauch abgerechnet wird, ist es die Grundlage. Zwei Fotos vom Zähler, Datum drauf, fertig.
Zweitens die Mitbenutzung. Bei einem Zimmer in einer bewohnten Wohnung ist die Hälfte des Alltags nicht das Zimmer, sondern alles daneben: Küche, Bad, Waschmaschine, Keller, Balkon, Stellplatz. Wer das im Vertrag benennt, muss es später nicht aushandeln. Und wer es nicht benennt, hat die Diskussion am ersten Sonntagmorgen.
Sinnvoll ist eine kurze, sachliche Aufzählung: welche Räume mitbenutzt werden dürfen, ob es einen eigenen Kühlschrankbereich gibt, wie Reinigung und Müll organisiert sind, ob und wie lange Besuch bleiben darf. Das klingt nach Kleinkram, aber genau daran scheitern geteilte Wohnungen, nicht an der Miete.
Der Möblierungszuschlag
Möbliert bedeutet in aller Regel einen höheren Mietpreis, und das ist legitim: Die Einrichtung ist eine Leistung, sie nutzt sich ab und muss irgendwann ersetzt werden.
Willkürlich ist der Aufschlag trotzdem nicht. Die übliche Herleitung geht über den Zeitwert der Möbel und deren Abnutzung – wer für 3.000 Euro eingerichtet hat, rechnet einen monatlichen Anteil davon in die Miete, nicht einen Fantasiebetrag. Ein Zuschlag, der die Gesamtmiete deutlich über das für vergleichbaren Wohnraum Ortsübliche hebt, kann angreifbar werden.
Praktischer Rat: den Möblierungsanteil im Vertrag getrennt ausweisen statt ihn in einer Gesamtzahl zu verstecken. Das wirkt transparent, ist leichter zu begründen und erspart die Frage, wofür genau bezahlt wird.
Kaution: Es gibt eine harte Obergrenze
Hier wird oft zu großzügig gerechnet, gerade wenn teure Möbel im Zimmer stehen. Nach § 551 BGB darf die Mietsicherheit bei Wohnraum das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten nicht übersteigen, und der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten.
Das gilt auch bei möblierter Untermiete. Eine Kaution von sechs Monatsmieten, weil „die Einrichtung ja auch drin ist“, ist nicht durchsetzbar. Wer das Risiko wirklich absichern will, arbeitet stattdessen mit einer sauberen Inventarliste und realistischen Zeitwerten – die hilft im Ernstfall mehr als ein überhöhter Betrag, den man ohnehin zurückzahlen muss.
Die Kaution gehört getrennt vom eigenen Geld angelegt. Bei kleineren Beträgen macht das kaum jemand, aber die Pflicht besteht.
Beim Auszug läuft eine Frist, die kaum jemand kennt
Der Untermieter muss die Sache nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben; das steht in § 546 BGB. Bis dahin ist alles vertraut.
Der Teil, der überrascht, kommt danach: Nach § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem er die Sache zurückerhält.
Sechs Monate klingt lang und ist es nicht. Wer den Schaden am Sofa erst bemerkt, wenn der Nachmieter einzieht, dann in Ruhe ein Angebot einholt und noch etwas wartet, steht schnell vor einer verjährten Forderung. Deshalb: Rückgabe gemeinsam, Liste in der Hand, Abweichungen sofort schriftlich festhalten und die Abrechnung nicht liegen lassen.
Wie viel davon wirklich nötig ist
Nicht jede Untermiete braucht denselben Aufwand. Bei einem befreundeten Kollegen, der für drei Monate ein leeres Zimmer nutzt, reicht ein knapper Vertrag. Bei einem hochwertig eingerichteten Zimmer, das laufend an wechselnde Untermieter geht, lohnt sich die vollständige Fassung mit Inventar, Fotos und Zählerständen.
Dass Wohnraum in Deutschland knapp und teuer ist, sieht man an den Daten des Statistischen Bundesamtes zum Thema Wohnen – und es erklärt, warum möblierte Zimmer als Wohnform längst über Studierende hinaus verbreitet sind. Damit steigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass man es irgendwann mit jemandem zu tun hat, den man nicht kennt.
Vorlage, Anlage, zwei Unterschriften
Für den Normalfall reicht eine gute Vorlage. Portale wie LawDistrict führen durch die Angaben zum Zimmer, zur Laufzeit, zur Miete und zur Kaution und geben den Untermietvertrag als PDF oder Word-Datei aus, an die sich die Inventarliste als Anlage anheften lässt. Eine Stunde Arbeit, einmal, und danach für jedes weitere Zimmer wiederverwendbar.
Nicht ausreichend ist das, wenn die Lage komplizierter wird: bei gewerblicher Vermietung, bei Untermiete in einer Eigentumswohnung mit einschränkender Teilungserklärung, bei kurzzeitiger Vermietung an Feriengäste, für die viele Städte Genehmigungen verlangen, oder wenn sich bereits ein Konflikt abzeichnet. Dann gehört der Fall zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Die Liste ist das eigentliche Vertrauen
Es wirkt paradox, aber eine detaillierte Inventarliste macht das Verhältnis entspannter, nicht förmlicher. Beide Seiten wissen, was da ist und in welchem Zustand, und niemand muss sich beim Auszug an etwas erinnern, das ein halbes Jahr zurückliegt.
Ein möbliertes Zimmer ist am Ende genau das: ein Raum plus eine Handvoll Gegenstände, die jemand anderem gehören. Wer beides einmal aufschreibt, hat den unangenehmen Teil hinter sich, bevor er anfängt.
